Über eine Global-Grundschuld werden durch die Bank, beim Bau von Wohnungen, alle Eigentumswohnungen abgesichert. Erworbene Eigentumswohnungen müssen vor Fertigstellung mit Teilzahlungen gesichert werden. Die Bank muss mit einer entsprechenden Freistellungserklärung garantieren, dass die Eigentumswohnung vor Begleichung des Gesamtkaufpreises von der globalen Belastung freigestellt wird. Es gibt Banken, die erst nach Löschung der Global-Grundschuld das Darlehen auszahlen. In diesem Fall ist eine Zwischenfinanzierung notwendig.
Die Freistellungserklärung bzw. Bescheinigung ist also die verbindliche Erklärung des finanzierenden Kreditinstituts eines Bauträgers, dass sie eine anteilige Freigabe der Globalgrundschuld zustimmen wird.
Beim Verkauf der einzelnen (zu bauenden) Wohnungen an den End-Nutzer ergibt sich dadurch das Problem, dass die Grundschuld die der Erwerber für seine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung einträgt, im Rang hinter der Global-Grundschuld des Bauträgers eingetragen wird. Der Erwerber muss, gemäß Makler-Verordnung und Bauträger-Verordnung, den anteiligen Kaufpreis nach Baufortschritt bezahlen. Das Kreditinstitut des Käufers verfügt aufgrund der vorrangigen Global-Grundschuld jedoch über eine werthaltige Sicherheit. Aus diesem Grund werden diese Teil-Zahlungen nur dann geleistet, falls durch eine Freistellungs-Erklärung des Kreditinstitutes des Bauträgers sichergestellt wird, dass das Kreditinstitut des Bauträgers eine Haftentlassung der Immobilie aus der Global-Grundschuld nach volständiger Bezahlung zustimmt. |
